Tout va tjrs tres bien ... dormez tranquille
"Cherchons pour clients danois des immeubles dans tout Berlin": l'annonce récurrente dans les suppléments immobiliers des journaux allemands traduit un appétit croissant des investisseurs étrangers pour l'une des capitales les moins chères d'Europe.
Scandinaves, Britanniques, Irlandais, Américains.... c'est la ruée vers ce qui apparaît comme un nouvel Eldorado de l'immobilier. Au cours des douze derniers mois, les transactions ont été plus importantes que sur l'ensemble de la période depuis la Seconde Guerre mondiale, selon la Fédération de sociétés immobilières de Berlin-Brandebourg (BBU).
Ces achats ont été à 70% réalisés par des investisseurs étrangers, d'après la Fédération allemande de l'immobilier, dont beaucoup d'anglo-saxons et de scandinaves, Danois en tête.
L'intérêt de ces derniers est tel que des agences danoises ont ouvert des bureaux à Berlin, comme celle d'Esben Tjalvi. "A 1500/2000 euros le m2, le prix est deux à quatre fois moins cher qu'à Copenhague ou Stockholm: les gens s'offrent ce qu'ils ne peuvent se permettre chez eux," explique-t-elle.
Mais ce ne sont pas les particuliers qui expliquent le bond de 28% du chiffre d'affaires, à plus de 6 milliards d'euros, et la progression des ventes de 10,8% au premier semestre 2007 par rapport à la même période en 2006.
Des fonds jusque là absents du marché rafflent des immeubles par centaines. Ainsi Cerberus Capital Management et Whitehall (Goldman Sachs) qui ont investi 2,1 milliards d'euros depuis 2004.
"A Berlin, le prix au m2 est l'un des moins chers des villes majeures d'Europe, y compris de l'est", explique l'Italien Andrea Magnoni, cofondateur du fonds Valore by Avere Asset Management.
"Le rendement y est supérieur à partout ailleurs, à 7-8% contre par exemple 3,5% à Milan, car même si les loyers sont modérés, les prix d'achat sont toujours assez bas pour garantir un bon taux", poursuit-il.
De plus, les investisseurs spéculent sur une augmentation des loyers. "Dans le reste de l'Europe, 50 à 60% du salaire est consacré au logement, en Allemagne, la part se situe autour de 20%", selon Andrea Magnoni.
Ils tablent aussi sur une multiplication du nombre de propriétaires chez les Berlinois, dont seuls 15% possèdent leur logement (la moyenne est de 40% en Allemagne), contre par exemple 80% en Italie.
L'effet sur Berlin de cet afflux d'investisseurs est à double tranchant.
D'une part, ils rénovent des rues entières sans que la ville ait à puiser dans une caisse déjà bien vide: les immeubles décrépis avec chauffage au charbon et toilettes sur le palier datant de la RDA tendent à disparaître et des commerces apparaissent là où on n'en trouvait pas à des centaines de mètres à la ronde.
Ce dynamisme fait aussi tourner la roue de l'emploi, non seulement dans le secteur de l'immobilier auquel de plus en plus de Berlinois se convertissent, mais surtout dans celui du bâtiment.
D'autre part, d'aucuns craignent que cette tendance nuise à une certaine douceur de vie berlinoise éloignée des préoccupations financières. Il n'est pas rare de voir les locataires priés de partir, pour que le nouvel acquéreur puisse augmenter les loyers ou vendre à des prix peu accessibles aux locaux.
Des appartements de luxe qui poussent tels des champignons dans les rues les plus branchées, et atteignent jusqu'à 4.000 euros le m2, sont hors de prix pour l'immense majorité des Berlinois. Cette ville huit fois plus étendue que Paris ne compte que 3,4 millions d'habitants (contre 2,148 millions pour Paris), dont 11% de chômeurs, de nombreux étudiants et artistes peu fortunés.
Après la chute du Mur, nombre d'investisseurs avaient perdu beaucoup d'argent en pronostiquant à tort une envolée des prix.
"Ils étaient motivés par la promesse d'une forte déduction fiscale, souligne Andrea Magnoni. Aujourd'hui le marché est soutenu par une réelle économie qui prend forme". Tel le tourisme, dont l'essor spectaculaire place Berlin en troisième place des villes les plus visitées d'Europe.
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J'espere que tu pourras maintenir ce standing lorsque la realite financiere aura rattrape ton club 
